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房地产税如何收?官方透露的这8大细节必须了解

所属分类: 房产   2018年03月08日   文章来源:黔新网
昨天,财政部部长肖捷等就“财税改革和财政工作”相关问题答记者问。个税改革、房地产税等最受关注的问题,都有了进一步解答。
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个税起征点调整:大家都将是个税改革的受益者
今年的《政府工作报告》提到,今年将提高个人所得税起征点。财政部部长肖捷表示:“大家都将是今年个税改革的受益者”。
史耀斌表示,从政府工作报告中可以看出,个税改革至少有两大内涵:一是提高起征点。财政部将根据居民基本生活、消费水平变化来确定提出提高起征点的建议。二是前所未有增加了专项扣除。首先选择的重点就是子女教育、大病医疗等老百姓最急需的项目,会根据实际情况确定专项扣除项目规模和数量。
此外,史耀斌表示,这次个税改革将完善征税模式,由目前的分类征收模式转为综合与分类相结合的征收模式。将一些劳动性所得比如工资薪金、稿酬、劳务报酬、特许权使用费等作为综合所得合并起来,然后确定起征点进行征税。
史耀斌介绍,将加快启动税收改革方案,同时启动个人所得税的修法。草案确定下来以后,会提请全国人大常委会按照程序进行审议,审议以后来组织实施。
房产税征收要求:按评估值征税
与此同时,会议期间,财政部副部长史耀斌比较详细地谈到了房地产税。大多数购房人所关心的问题都可以从以下问答中得到解答。
1、为什么要开征“房地产税”?
房地产税主要作用就是调节收入分配、筹集财政收入。
2、哪些房子需要缴纳“房地产税”?
所有的工商业住房和个人住房。
3、按照什么基准来交税?
按照评估值来征税。
解读:对房子征收“持有阶段的税”,中国政府不是现在才想起来的。1986年9月,国务院就通过了“中华人民共和国房产税暂行条例”(2011年修订过),但这个条例规定,下列房产免纳房产税:
1、国家机关、人民团体、军队自用的房产;
2、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产;
3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产;
4、个人所有非营业用的房产;
5、经财政部批准免税的其他房产。
事实上,不仅个人的住宅没有征税,个人拥有的商铺、写字楼、商务公寓也基本上没有征收房产税。按照当时的条例,房产税如果开征:
1、房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度,由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的,由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。
2、房产税的税率,依照房产余值计算缴纳的,税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%。
你会发现,旧版的“房产税”(注意,没有“地”字)基本上是按照房屋“原值”(略加减免)征收的。这样就出现一个重要漏洞,没有考虑房屋的升值。比如你住的是一个25年的老小区。你的邻居是原始业主,当年10万块钱买的这套房子,而你刚刚买的同样户型的房子已经是350万,如果征税的话你们纳税额将差别巨大。
所以,如果开征房地产税的话,一定是按照评估价来进行。旧版的“房产税条例”,已经远远落后于这个时代了。
4、会有减免吗?
在所有国家的房地产税制度安排里面,都有一些税收优惠。比如可以作出一定的扣除标准,或者是对一些困难的家庭、低收入家庭、特殊困难群体给予一定的税收减免等。当然具体的方式不一样,水平不一样,但是都有一些税收优惠。(也就是说,中国也会有减免和优惠)
5、政府收取房地产税,主要用于什么?
这个税属于地方税,它的收入归属于地方政府。地方政府用这些收入来满足比如说教育、治安和其他一些公共基础设施提供等这样的一些支出。
6、目前房地产税的立法进展到了哪一步?
按照中央的决策部署,目前全国人大常委会预算工作委员会、财政部以及其他有关方面正在抓紧起草和完善房地产税法律草案。房地产税总体思路就是立法先行、充分授权、分步推进。按照这样一个总体思路。目前,我们正在设计、完善,同时再进行论证和听取意见。
7、中国的房地产税,会跟其他国家的完全一样吗?
会参考国际上共性的制度性安排的一些特点。当然,中国有中国的国情,还会按照中国的国情,从中国的国情出发来合理设计房地产税制度。
8、开征房地产税之后,房屋交易环节的税会降低吗?
会的。开征房地产税之后,将合并整合相关的一些税种,还将合理降低房地产在建设交易环节的一些税费负担等。
思考楼市的逻辑要改变,否则全错!
昨天时芳胜在叶檀财经发文称:2018年中国发生了一件大事,所有问题的思考逻辑基础都要改变,以前的经验和逻辑都不能完全照搬了。现在的问题是,大家还是按以前的逻辑来简单的推断未来,低估了房地产政策调控力度和效率。
这届政府政策的执行力度和效率已经狠狠的教育了市场,感受最深的应该就是期货大佬葛卫东。
2015年供给侧改革后,当时几乎所有研究员都不相信这个政策,认为需求端都没起来,供给端改革根本没用,因此也几乎没有人会相信这种政策会给经济和投资带来什么影响。
期货大佬葛卫东也是这样想的。
从2011年下半年开始到2016年初,期货市场黑色系价格一路下跌,熊了四年多,当时大家的交易策略就是逢高做空。供给侧改革出台后,很多人仍然没有改变交易策略。
2016年三、四月份,螺纹钢大涨,期货市场的经典战役打响:“期货四绝”里的“东邪”、馄饨投资葛卫东百亿资金做空;“期货四绝”里的“南帝”、敦和投资的叶庆军百亿资金做多。
结果葛卫东损失惨重,当时网上还爆出传闻,葛老大爆仓,急火攻心住院了。
回顾一下大家当初对供给侧改革的预期,再想想现在的楼市,你是不是低估了“房住不炒”的理念?
根据这个理念,2017年百余城陆续采取限购、限贷、限商、限售政策,掐断楼市投机炒房通道,给楼市强行降温。
同时,中国也正在改革住房制度,推出共有产权房、租售同权等政策。
我们认为,房住不炒理念一定会长期贯彻下去,重要的事情说三遍,长期,长期,长期贯彻下去。我们相信中国楼市的调控决心,也相信楼市政策调控的效率。
房子,除了用来住,还有强烈的金融属性,以及其他依附价值,比如教育。
把房子的金融属性剥离,房价会怎样?一些被人为炒高的房子房价会跌一半。
2018年3月1日,由中铁置业与碧桂园集团北京区域联合投资开发的海淀区首个共有产权房项目中铁碧桂园正式开始为期两天的选房,约4000户家庭参与选房。值得注意的是,经过1500户家庭的参与,中铁碧桂园的431套房源终于售罄,弃选率高达70%。
 
当初,通过审核并参与摇号的家庭户数近3万户,共431套房源,约70个人抢一套房。现在,将近70%的家庭弃选。
别说什么资金准备不足,更别说什么押金不退,也别说跟国家共有产权,心里不舒服。这些都不是最主要的,要觉得划算,钱根本不是问题。
其实,最主要的原因还是,把“房主五年后可以以市场价回购剩余产权,使其转为商品房,回到市场公开流通”这条政策给删掉了。
什么意思?这极大的降低了共有产权房屋的流动性,几乎剥夺了房屋的金融属性,让房子的功能回归本源——居住。
回归居住功能的房子值多少钱呢? 碧桂园这个楼盘,有人放弃,也有人认购,证明基本可以判定,跟市场价相差无几,即3.5万/平米。对比一下,1公里外的全属性在售楼盘,首创·天阅西三,现在标价8万元/平米。
 
租售同权后,房价会受到什么影响呢?会跌一半。
在南京新街口一带,隔着一条汉中路,秦淮区的石鼓路小区和鼓楼区的怡景花园小区房价相差一倍多。
汉中路北侧属于鼓楼区,路南侧属于秦淮区,而北侧的怡景花园小区,正是南京一线名校双学区房,小学学区为拉萨路小学,初中学区为南京二十九中。
365二手房网站上显示,怡景花园小区目前二手房挂牌均价为75786元/平;一街之隔的石鼓路小区,学区房相对比较一般,小学为石鼓路小学,目前二手房均价在33818万/平,房价连怡景花园的一半还不到。
 
租售同权,房子回归居住属性,剥离依附在上面的受教育权,房价就可能跌一半。
这不是说房价马上腰斩,这跟人民币汇率一样,合理价值是一会事,价格是另一回事,但是价格可能会长期偏离价值。
不可否认的是,房价大涨的时代已经过去,但是一线城市和核心二线城市的房子仍然有保值增值功能,三四线城市的房子则风险较大。
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