贵阳老旧小区改造提速 新房市场是否会受冲击

2月，贵阳市公共资源交易中心接连发布老旧小区改造项目工程总承包（EPC）招标公告，南明区青山小区、玉田片区、青云路片区、观水路片区、兴隆片区等5个老旧小区拟进行改造，总投资合计约4.72亿元。

3月，贵阳经开区建设局公布，今年将改造7个老旧小区，目前，前期工作正紧锣密鼓地进行，部分小区的改造工程已逐步启动。

白云区宣布今年将分批分步实施老旧小区改造，完成老旧小区改造464套，支持在老旧小区布局幼托服务、养老服务、商业服务网点服务和集中供暖服务，加快推进尖山小区、艳金花园等老旧小区加装电梯试点工作。

2021年贵阳市《政府工作报告》提出，实施提升城镇品质“十大工程”和棚户区改造、老旧小区改造三年行动计划，改造棚户区城中村5万户、老旧小区5万户，人民大道、花溪大道沿线开发全面启动，综合整治背街小巷360条。

如今，老旧小区改造已成为贵阳市一项重要的城建工作和民生工程。它不仅对惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有重要意义，而且对本地租赁市场、二手房市场、物管市场也产生了积极影响，成为推动贵阳楼市发展的一股重要力量。

房租价格略有上涨

与过去的旧城拆迁改造不同，老旧小区改造基本不涉及拆迁，而是以维修完善基础设施和公共设施为主，也就是说，老旧小区改造实际上是对贵阳范围内的老旧小区进行小修小补。从近几年贵阳的实践来看，老旧小区改造重点主要是：2000年以前建设、公共设施落后、影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区。

老旧小区改造的重点，是让居住环境更优美，配套设施更完善。一方面是提升基础设施，对楼体进行外立面保温、楼梯间粉刷、屋顶防水等；另一方面则是对供水、供电、供暖、供气、排水通信等管线工程进行改造。

“老旧小区改造前后的市场行情非常鲜明。”宝山北路一家房产中介的置业顾问小李说。“大十字周边的老旧房源非常多，经常是挂出来两三个月都无人问津。但在护国路129号及周边老旧小区，由于较早进行了老旧小区改造，现在两室一厅的房租比去年同期每月上涨了200元左右。”

记者日前实地探访护国路129号及周边老旧小区，平整的灰白石板路面连接历史文化广场、王伯群故居，小区还更换了智能化单元门，开辟了具有休息、游乐功能的空间，昔日看着难受、住着堵心的老旧小区“颜值”大大提升。

小李告诉记者，贵阳的老旧小区一般都在老城区的中心位置，只是硬件设施较差。如今，经过改造后的老旧小区，已成为年轻租客和外来打工者的租房首选，这部分房源对激活租赁市场作用很大。

二手房价格未见“起色”

随着老旧小区内外价值的全面提升，二手房价格是否会上涨？

长期以来，在二手房交易市场上老旧小区的地位比较尴尬，一般改善型需求或刚需置业者，面对大量新小区房源，是不会去购买的。购买老旧小区二手房的多为对未来拆迁有预期的投资者，或者是为子女教育、老人就医有特别需求的人群。“目前贵阳房地产市场的新房建设标准挺高，老旧小区即使经过改造，但从各方面来说，仍难与新房展开竞争。即便这类二手房交通便利、教育、生活等配套齐全，但成交量并没有增加，成交价格也没有上涨。”青山小区一家房产中介的门店经理王欢告诉记者。

王欢预计，未来旧改后的二手房价格和新房价格差会略微缩减，黄金地段、名校旁边的二手房价格会更小。

新房市场会受冲击吗？

老旧小区改造，对三类人群的影响最为明显。

一是老旧小区的原居民。自己居住的房子软硬件设施提高了，加上周边齐全的生活配套，原居民可以住得更舒心更安心。

二是城市务工人员。城市务工人员前期没有能力购买新房，相比之下，改造后的老旧小区不仅舒适，租金或者价格也在承受范围之内，因此会受到他们的青睐。

三是对于拥有老旧小区闲置房的产权人。自己的老房子提升改造后，得到了一次升值，在二手房市场上更具竞争力。

老旧小区改造加速，会冲击贵阳新房市场吗？

业内普遍认为，这种可能性很小。从整个贵阳楼市来看，实施老旧小区改造，会暂缓一部分人的置业需求，但这部分人占比例很小。从长远看，新房的高起点规划建设，是老旧小区无法比拟的，对购房者依然有很强的吸引力。有一点不可低估，就是旧改可以转变部分购房者“买老旧小区等拆迁”的预期，这对防止楼市炒作将起到积极作用。

物业公司将迎机遇

记者了解到，随着老旧小区改造工作的完成，小区居民对物业服务的需求也有所加大。

“只有加大对老旧小区基础设施的改造力度，才能跟上物业管理市场化的基本步伐。城区老旧小区改造将给物业企业带来新一轮的挑战和机遇。一些已经完成老旧改造的小区，开始尝试引入市场化的物管公司来管理小区，以此提升小区软件服务。未来这一块的市场很大，就看物管公司如何把握。”贵阳地产时评人胡平说。

胡平认为，预计后续随着各类社会资本的导入，老旧小区改造的节奏会加快，尤其是部分开发商可以转型为老旧小区改造商，这一块房企也有可以挖掘的空间。通过此类改造，后续可以对物业价值增值等带来更好的机会，也将带动相关产业的发展。

“总之，旧改一定会改变一个城市个别区域的房产估值，但不会像棚改一样短期内就引起房地产市场的反应。旧改对楼市的影响是渐进的，随着时间的推移，旧改对楼市各方面的影响会逐步显现出来。”胡平说。

　　来源：贵阳日报融媒体记者 商昌斌