热问|契税发票决定“满二满五”,购房能否提前交税?

最近,北京的吴先生想把老家的父母接过来一起住,就想把自己刚买了不到两年的小户型卖掉,换成一套两居室。而当吴先生把名下的二手房在中介门店挂牌时,房产经纪人告诉他,由于他的房产证时间和契税发票时间均未满两年,所以在交易时无法享受“满二”或“满五”的优惠,交易税费比较高。

吴先生对此颇为上心,目前他尚未购买新房,在他看来,房产证的时间肯定没法改,要等到新房交房或二手房过户时才能办房产证,那么,是否可以自行先交契税,把契税发票先拿到手,从而就将“满二满五”的时间往前提呢?

解答:

在二手房交易中,“满二”特别是“满五”的房子一般税费较低,在市场上颇受青睐。以北京为例,二手房满两年且为普通住宅的,免征增值税;二手房满五年且为家庭唯一住房的,免征个人所得税。

正如吴先生在卖房时所遇到的情况,二手房是否满两年或者满五年,可以看房产证时间,也可以看契税完税发票时间,按“孰先”原则确定。也就是说,如果契税票日期在房产证日期前面,就按照契税票日期计算,反之则按房产证日期计算。

据北京中原专业人士介绍,一般来说,目前基本上都是交完契税才能办理房产证,所以契税票一般日期在前,或者契税票日期和房产证日期相同。

那么,作为吴先生这样的购房者,能否自行先交契税,利用时间差让房子更早一些“满二”或“满五”呢?上述专业人士表示,需要分情况而定,在特定情形下是可以的——目前主要是全款购买新房的情况。

具体来说,在购买新房时,如果是全款一次性付清,购房者可以在签订购房合同后,自行去税务部门申报缴纳契税,满二和满五的时间由此开始计算。而如果是贷款购买,则需要统一由代办机构(通常是开发商指定)进行申报缴纳,缴纳时间为房屋竣工验收合格并交付之后、办理产权之前进行缴纳。当然了,全款客户想要由开发商代交也可以。

而在二手房交易中,如果是个人之间交易,购房者可自己去税务部门申报缴纳契税,如果是由中介居间交易,则需要由中介机构进行申报缴纳。缴纳时间通常为买方批贷后,提前缴纳若贷款未批下来,则需进行退税。

既然契税发票如此重要,那如果不慎丢失了怎么办?北京中原专业人士称,办理程序并不复杂,由业主本人持房屋产权证和业主身份证,到房屋所在区县房管局调出房屋档案,把契税发票复印件盖章就可以了。

新京报编辑 杨娟娟 校对 李项玲

来源:新京报

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