数“读”贵阳楼市半年报 下半年房企促销力度将加大

上半年受疫情影响,贵阳楼市的发展速度受到明显抑制,来自合富辉煌的统计显示,2020年上半年,贵阳九区商品房总成交金额约430亿元,同时存量达1666万方。

开发商的囤地热情依然不减。2020年上半年,房开企业储地规模高达8955亩。

多家房开负责人表示,进入下半年之后,他们将持续加大促销力度,全面适应需求的释放。有关专家预计,下半年有望迎来近年来少有的购房置业好时机。

■住宅市场

“小户型”成交份额增加

2020年上半年,贵阳九区商品房总成交金额约430亿元,备案量达432万方,其中住宅约378万方,相应销售金额为362亿元。同时,2020年上半年,贵阳九区商品房存量达到了1666万方。

从区域上看,观山湖区的数据显得尤为亮眼:观山湖区的商品房备案量达123万方,金额约139亿元,成为揽金大户,同时它的存量也最大,达到了344.57万方。

很多人都非常关心,上半年的楼盘销售明星都有谁。排名销售龙虎榜前十位的楼盘分别是:中天吾乡、碧桂园西南上城、贵安时代城市花园、恒大文化旅游城、中天会展城、中铁逸都国际、恒大金阳新世界、碧桂园印象花溪、中铁阅山湖和中天未来方舟。其中前三位的销售面积和销售额分别是:中天吾乡36万方、35.9亿元,碧桂园西南上城27.75万方、23.41亿元,贵安时代城市花园25.4万方、18.35亿元。排名第10位的中天未来方舟销售面积和销售额分别为7.55万方和8.71亿元。

从产品类型上来看,2020年上半年,贵阳九区商品住宅成交以高层为主,观山湖区仍是商品住宅成交大户,花溪区凭借恒大文化旅游城项目成为成交占比排名第二的区域,从单价来看,观山湖区、南明区是价值高地。

特别值得注意的是,对比2019年,2020年上半年的商品住宅<100㎡这部分成交所占份额增加,而100-120㎡的经济型三房、四房和140㎡以上的舒适大宅所占的份额减少;总价段成交主力从100-120万元变为80-100万元。

专家观点

从2020年商品房的销售数据可以看出今年上半年楼市的几个特征。

首先,今年上半年销量排名前列的楼盘,主要还是以往的“老熟人”。这就表明,贵阳楼市去库存的压力较大,多个楼盘的销售王牌均是以往的老盘。

其次,今年上半年,贵阳楼市的销售金额有了大幅下跌,单位套数的销售金额也在持续下跌,这说明了大家是在过“紧日子”。

最后,从楼盘销售龙虎榜来看,具备特定优势的楼盘,例如中天会展城,受到购房者青睐,成为优先考虑对像。

■商业地产

去库存 开发商或降价促销

商铺

2020年上半年,如果说住宅的数据还勉强说得过去,那商铺的情况则不容乐观。

2020年上半年,贵阳九区商铺成交金额接近39亿元,备案量超20万方,其中观山湖区成交金额超15亿元,成为揽金大户,中天未来方舟项目以成交3.1亿元排行榜首。

其中,中天未来方舟、花果园、中铁逸都国际、融创玖境薹、富力新天地、恒大金阳新世界排名前六位。值得一提的是,中天会展城挤进了前十。其中,花果园的均价达到了31208元/平方米,融创玖境薹达到了31619元/平方米的高价。

按照区域来划分,2020年上半年贵阳九区商铺成交均价以南明区最高,达24590元/平方米。将南明区、云岩区、观山湖区的商铺成交作为比较,南明区成交价格区间高位最多,云岩区低位最多。从余下六区来看,成交均价区间中高位(2.5万/平方米以上)占比较多的是经开区,白云区、花溪区分布较均衡,乌当区、贵安新区以中低位为主,双龙经济区以低位区间为主(1.5万元/平方米以下)。

与住宅产品类似,对比2019年的成交结构,商铺成交的热门面积段保持不变,基本维持在80平方米以下,而从总价接受度来看,2020年低位总价的比例正在扩大。

据统计,2020年上半年贵阳九区商铺库存量超383万方,其中南明区库存量超104万方,观山湖区库存超68万方。

写字楼

写字楼的情况同样不容乐观。

2020年上半年贵阳九区写字楼成交7.33亿元,备案量7.58万方,观山湖区共成交3.52亿元,成为揽金大户;中天会展城位列榜首,成交2.15亿元。2020年上半年贵阳九区写字楼成交均价以观山湖区、南明区较高,单价超过1万元/平方米。将南明区、云岩区、观山湖区的写字楼成交作为比较,观山湖区成交价格区间高位最多,云岩区低价位居多。

从白云、贵安、乌当、经开四个区来看,仅经开区有中高位成交(1.1-1.3万元/平方米),贵安新区、乌当区成交价格区间以低位为主(7000元/平方米以下)。

对比2019年全年的成交结构,2020年上半年,成交面积60平方米以下、40万元以内的写字楼产品成交份额大幅增加。

今年上半年,贵阳九区写字楼库存量接近181万方,其中观山湖区存量接近64万方,南明区接近51万方,云岩区46万方。

公寓

公寓产品方面,2020年上半年贵阳九区公寓成交接近22亿元,其中LOFT成交超12亿元,SOHO成交接近10亿元,备案量接近27万方,观山湖区成交接近5亿元成为揽金大户,富力新天地成交3.31亿元排行榜首。

从2020年上半年贵阳九区来看,白云区、双龙经济区、贵安新区主要以SOHO为主,而花溪区和经开区主要以LOFT公寓为主。相比2019年全年,贵阳九区公寓成交结构变化不大,面积段主要为30-50平方米,其次为50-80平方米;总价段主要为40-60万元,其次为40万元以下。

2020年上半年贵阳九区公寓库存量156万方,其中观山湖区库存量接近67万方,白云区存量超31万方,南明区存量超27万方。

专家观点

以商业地产的角度来判断贵阳楼市已经进入了寒冬,这种说法显然站不住脚。

2020年上半年,外有疫情爆发影响经济,内有消费者购房热情不高,内需拉动艰难。在这样的形势下,商业地产尤其受到了猛烈冲击,开发商都在试图以价换量争抢市场先机,但他们也处于试水阶段。从目前的形势来看,商业地产只有公寓产品稍好,其余的市场行情将会持续低迷一段时间,在这期间,不排除开发商大量降价促销的可能。

■土地市场

8955亩 开发商拿地热情不减

2020年上半年,贵阳市域拿地揽金高达232亿元,企业储地高达8955亩,其中双龙经济区揽金59亿元;从经营性土地来看,共揽金217亿元,储地5268亩。2020年上半年,由于二月份受疫情影响,放地量达最低,三月开始正常放地。同时,远郊区域的经营性土地大量供应,而中心城区由于经营性土地稀薄,放量严格受控。

今年1-6月,大贵阳区域经营性土地成交共5268亩,其中双龙经济区1228亩排行榜首,主要为贵州双龙航空港置业有限公司、中国铁建大量储地,同时中心城区(观山湖、云岩区、南明区)因为土地放量的限制,拿地量已退居第三线。

价格方面,2020年上半年,贵阳市域拿地楼面价明显递减:以南明区为核心的中部区域楼面价最高,以南次之,以北最低。同时老城区在上半年超越观山湖区,楼面价达5933元/㎡。

企业方面,铁建携手广电2020年1月2日以32.5亿元拿下双龙经济区三宗新地,地块占地共计483余亩,建筑面积100万㎡,平均楼面价3246元/㎡,平均溢价率1%。

宝能2020年4月13日以5.2亿元拿下双龙经济区四宗新地,地块占地共计116余亩,建筑面积约30万㎡,平均楼面价2269元/㎡,平均溢价率3%。

美的置业在2020年1月13日以17.35亿元拿下经开区三宗新地,地块占地共计192亩,建筑面积38余万㎡,平均楼面价4516元/㎡,平均溢价率5%。

恒大地产集团贵阳置业有限公司在2020年5月6日以19.5亿元拿下经开区三宗新地,地块占地共计149余亩,建筑面积35万㎡,平均楼面价5592元/㎡,平均溢价率29%。

贵州昌萨房地产开发有限公司(旭辉)在2020年5月6日以13亿元拿下乌当区三宗新地,地块占地共计155亩,建筑面积40万㎡,平均楼面价3256元/㎡,平均溢价率7%。

重庆市金科星聚置业有限公司在2020年5月6日以18亿元拿下乌当区二宗新地,地块占地共计266亩,建筑面积55万㎡,平均楼面价3211元/㎡,平均溢价率5%。

此外,贵阳融创宸扬房地产开发有限公司于2020年5月28日以17.5亿元拿下位于南明区小车河与南明河交汇南侧的GD〔20〕001地块,融创布局贵阳主城。

新城控股集团企业管理有限公司于2020年6月17日以5.7亿元拿下位于小孟工业园地铁站南侧的G〔20〕020地块。

贵阳远大卓越置业有限公司于2020年6月30日以13.4亿元拿下位于观山湖区黔灵山路与阳关大道交汇处右侧的G〔20〕023地块,该地块与项目远大美域相隔不远。

专家观点

从今年上半年的土地市场看出,开发商对贵阳楼市还是充满了信心,囤地的热情不减。

这也标志着各大开发商都在积蓄力量,等待下一波的释放。

贵阳日报融媒体记者 余珉琨 商昌斌

来源:贵阳晚报

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