楼市的苦日子真的要来了

2019年的中国楼市“金九银十”已经过半,这本是一年中房产销售的黄金期,但今年,各类城市、各种媒体关于房产销售异常火爆的新闻报道少的可怜,好像房地产开发商们都不舍得花钱再雇写手打软广告了。

虽然,碧桂园、万科等大型房企在9月的促销中,实现了刷新单月销售历史记录的好成绩,但实际上却是大力度打折促销的结果。某房企,9月房产销售额高达831.1亿元,创下单月合约销售历史最高纪录,但房产销售的均价也创下了近年来的最低,9月为10054.44元/平米,部分楼盘甚至打出了7.5折的优惠。

有机构统计数据显示,今年1——9月,一二线主要大城市的整体房产成交量(新房和二手房合计),均出现不同程度的下滑,相对去年同期,平均减少5%——15%,其北京最为严重,减少高达43%。从价格上看,各大城市新房价格相对坚挺,而二手房价格则出现不同程度的小跌,但总体看,房价涨幅进一步放缓,个别城市房价滞涨和小幅回落的比例有明显增加。

部分二线城市和三四线城市的整体成交量保持稳中小升,特别是新房成交价格和成交量,一定程度上弥补了一二线大城市楼市低迷的市场成交缺口。但这些城市的二手房市场普遍都不乐观,成交量有明显萎缩,分化也在进一步加剧。

总结当前中国楼市特点是,整体交易量在小幅收缩,但因为新结构、大面积、好位置的房产交易量是相对增加的,因此造成了一种房价稳中小涨,成交金额和面积保持小幅增加的统计假象。实际上,中国当前的房产交易已经逐渐成为相对富裕人群内部的互相倒卖,以改善性需求为主,真正的刚需族购房群体,即初次购房者是在大量减少的。

与此同时,在“住房不炒”的大方针指引下,房地产企业融资依然困难,融资成本偏高,很多房企不得不以极高的利息在海外发债融资,普遍的发债利率水平在10%以上,这在当前全球超低利率的大环境下,显然是被动和无奈之举。而在国内,房贷利率水平并没有随着实际利率水平的下跌而走低,9月,全国首套房贷款的平均利率为5.51%,二套房贷款的平均利率为5.83%,均有不同程度的上涨。这也反映出银行等主要金融放贷机构,对购房贷款的风险溢价有所增加。

这近一步证明了中国楼市的整体运行风险,即房价和成交量双双回落的风险。我认为楼市的苦日子真的来了,一二线城市会首当其冲,但预计整体的降价幅度不会太大,而是会出现长期的价格停滞和交易冷清。

三四线城市会很麻烦,楼市整体的发展运行会出现严重分化。以东北的三四线城市为例,因为本来就房价不高,加上城市化进程还在继续,农村人口还有进城的潜力,所以相对要好一些,房价会保持相对稳定。但很多中东部和南方的一些三四线,以及省会和大城市周边的卫星城就麻烦了,平均房价飙升到一万五以上,很多四五线的县级城市甚至能接近一万,我认为这些城市是要经历较大幅度调整的,很有可能会跌去一半的价格。

然而,中国楼市真正的最大风险是无人接盘,变现困难。如黑龙江鹤岗市这种5万块钱就能买一套房的例子,很可能会在那些位置偏僻,交通不便,人口逐年减少的县城里大面积的出现。而在二三线城市中,那些面积较小,房屋结构不合理,远离城市中心,配套设施不完善的房子,也可能会遭遇白菜价的贱卖。

来源:凤凰网房产

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