【樾筑】分解4月贵阳楼市月报

最新一期楼市月报终于来了。就在我以为三月的回暖态势会延续下来时，现实又给了我狠狠一击。

四月份，贵阳楼市再次回冷。虽然商品房成交量降幅不大，但住宅成交数据却不太好看。

2022年4月，贵阳六城区销售商品房41.4万方，环比下降1.19%，销售住宅26.9万方，环比下降17.74%，住宅销售价格基本没变，仍保持在万元左右。

看环比数据大家或许感觉还好，但如果看同比数据，就会发现楼市依然相对低迷。相比去年同期，2022年4月，贵阳六城区商品房成交量同比下降了40%，住宅成交量同比下降了54%。

去年8月后，贵阳住宅市场迎来了真正的寒冬。从去年9月起，贵阳六城区住宅成交量由原来的40、50万方级别，降到了现在30万方左右级别。

分城区看，除乌当区和经开区外，其他区住宅成交量均出现了不同程度的环比下滑。其中花溪区和白云区环比降幅相对较大。老城两区和观山湖区也出现了环比下滑的情况，不过后者降幅不大。

另外，虽然乌当区住宅成交量环比有所上涨，但由于基数较低，实际成交量较其他城区仍有较大差距，仅为约7000平米。这个数据什么意思呢？大概能排到4月住宅项目榜单的第8位。

去化周期数据更能体现贵阳楼市的真实情况。2022年4月，贵阳六城区住宅去化周期再增加1个月，来到了不太健康的16个月。

分城区看，除白云区和库存增量不足的花溪区外，其他城区住宅去化周期均出现了不同程度的上涨。如今，强如观山湖区，其当前去化周期也涨到了10个月，住宅供不应求的盛况不再。

至于住宅成交量极惨的乌当区，其当前去化周期径直涨了5个月，来到了可怕的33个月，亟需拯救。

虽然贵阳楼市的四月数据不好看，市场反应依旧冷淡，但我们仍然可以从中发现积极的一面。

一方面，相比起今年1、2月份，3、4月份的贵阳楼市，实际成交情况是有所好转的。

另一方面，国家高层、贵阳政府和开发商们，都在制定方案希望刺激楼市。无论是「428新政」也好，还是各个楼盘的低利率方案也罢，都预示着接下来会有更多的刺激方案。

综上，我认为购房者们应当保持乐观，当前的要务还是恢复市场信心。一旦信心有所恢复，我相信6月之后，贵阳楼市会迎来更大幅度的回暖。

接下来看榜单。

在单项目累计销售额榜单中，中天未来方舟突然以9.49亿元的销售额杀上榜首。根据经验判断，这种情况很可能仅出现在本月，实际情况应该是商业集中备案，加上大量资产被施工方买下。

除去中天未来方舟这支「异军」外，榜单真正的霸主仍为建发金融金融北城。4月碧桂园印象花溪略显疲态，被建发金融北城拉开了距离，位列榜单第三。

在房企累计销售额榜单中，大部分房企在4月的业绩增长都在1亿元左右，除去业绩突然暴涨的中天外，龙湖4月业绩表现不错，增长超3亿元，不知道是否有集中备案的影响。

融创的情况则相对不太乐观，4月业绩仅增长了7400万元，往后销售压力一定会越来越大。

在4月贵阳六城区单项目住宅销售榜单中，龙湖景粼天著以197套、2.02亿元的成绩成为销冠，建发金融北城以150套、1.55亿元的成绩紧随其后。

值得注意的是，除龙湖景粼天著和建发金融北城外，其他上榜项目在4月的住宅销售套数均不足100套。

另外，2022年前三个月，龙湖景粼天著的住宅销售情况其实相对一般，因此不知道四月之后会否出现新的波动，总体状态不如建发金融北城稳定。

榜单中还值得注意的，是中海映山湖和铁建城。

其中中海映山湖是榜单中均价最高的项目，月销量却能与低价倾销的其他项目持平，的确受到了广泛认可。而铁建城在去年则一直是「卖不动」的状态，今年却已经连续两个月上榜。

最后再看大贵阳榜单。

4月住宅销售额TOP20中，华润九悦与中海类似以高单价入榜，市场认可度较高；天一观山阅在给出销售政策后一路起飞，再次入榜；中铁尚和锦城则仍然坚持没用渠道，倔强入榜。

此外，作为去年销冠项目的万科翡翠公园则疲态尽显，在一期和翰林几乎清盘后神威不再，看起来创新产品的鸣翠组团再也无法扛起大旗。

估计万科也挺委屈的，被批评产品复制粘贴过于单一后，好不容易在鸣翠上有所变化，市场却不买账。不过在我看来，鸣翠的产品虽有创意，却也有点刻意为之，如今的市场反应也属实正常。

住宅累计销售额TOP20中，建发金融北城堪称「永远滴神」，以销售套数、销售金额的双重数量级优势碾压其他；茅台广场、广大城的销售情况急转直下，在榜单内的名次开始下滑。

总的来说，四月的贵阳楼市没有惊喜也谈不上惊吓，属于当前可以预料到的正常水准。未来，随着刺激政策的不断加码，作为黔中城市群核心的省会贵阳，楼市依然很有机会找回增量。

来源：樾筑