贵阳老旧小区改造提速 存量住宅估值提升

　　藏身于闹市区的老旧居民楼

　　改造后的老旧小区环境

　　“老旧小区”随处可见杂乱无章的电线，存在安全隐患

　　老旧小区很多都存在停车难的问题

　　老旧小区进出通道狭窄

　　通衢街2号楼

　　电信小区

　　府苑小区

　　平安小区

　　扁井小区

　　富水北路37号

　　贵信花园

　　贵棉小区项目

　　九架炉巷项目

　　次南巷1、2、3号老旧小区

　　日前，贵州省出台《贵州省2020年城镇老旧小区工作方案》，对我省可以纳入改造的城镇老旧小区范围、改造内容及标准等事项进行了明确，对省、市、县统筹开展工作事宜进行了安排。

按照方案，我省2020年共有305个小区纳入改造计划，涉及5.96万户城镇居民。

同时，贵阳即将开始对7个区域的250条背街小巷进行环境综合治理，目前名单已经确定。

这一系列举措表明，作为一项重大惠民工程，今后贵阳市民的居住环境将更加宜居。

故土难离 居民热切期盼“老旧小区”改造

陈大爷今年79岁，家住贵阳铝兴社区。作为贵州铝厂的退休职工，他已经在该社区居住了30多年。

“最初搬进新房的时候，虽然房子面积不大，但有独立的卫生间，这在当时已是让人很是羡慕的一件事了。”陈大爷对当时的情景依然记忆犹新。但随着时间推移，陈大爷所居住的小区渐渐退去光环。特别是近年来，小区内的各种设施残缺不全，下水道时常堵塞、化糞池里的污物外冒、楼梯里的电灯也已“罢工”。

陈大爷说：“说句实话，这里有相处了几十年的老街坊，我还是很很有感情的，只是由于居住环境太差，好多有条件的都搬走了。”

在贵阳，还有很多与陈大爷居住环境相似的“老旧小区”。

张阿姨在电台街住了将近30年。张阿姨表示，如果将“老旧小区”比成一件衣服，那么在穿了几十年后，早就该淘汰了，但这个成本太高，那么只能是“勤洗勤换”，让“衣服”虽然旧点，但干净整洁。

除了道路坑洼狭窄，没有绿化、停车难、环境卫生差之外，没有电梯也是备受居民们关注的焦点。

1993年，陈先生在圆通街购买了一套商品房。销售人员当时告诉陈先生，买顶楼可以使用屋顶，对于“田园生活”非常向往的他，毫不犹豫地选择了顶楼。多年过后，经陈先生的精心打理，屋顶确实变成了一个鸟语花香的“世外桃源”，可是由于没有安装电梯，退休多年的陈先生对于每天上上下下爬8层楼去采购生活物资也越发感到力不从心。

在采访中，几乎每个居住在“老旧小区”里的人都在热切期盼着居住环境的改造升级，希望道路坑洼狭窄、排水不畅、下水道堵塞、垃圾遍地、小区没有绿化、停车难、无电梯这样的“痛点”能早日解决。

可长期以来面对的现实是：对于“老旧小区”改造，她们不知道从何入手，由于没有资金与技术的支持，“老旧小区”依然还是那个“老旧小区”。

“试点”启动 这些地方率先改造提升

近年来，贵州省一直在积极推进的老旧小区的改造工作。

按照《贵州省2020年城镇老旧小区工作方案》，今年贵阳主要对城镇老旧小区进行基础、完善、提升三大类十四个方面的改造。

基础类改造是对小区内基础设施、服务设施、房屋公共区域的修缮改造。主要是拆除违法建筑物、对水电气讯管线、道路围墙、环卫设施、绿化、消防、照明、建筑物主体、安防等方面进行更新改造，这一部分主要突出解决基础设施老化、环境脏乱差问题。

完善类改造主要是对建筑节能改造、加装电梯、停车场、文化体育设施、无障碍设施、社区和物业用房等方面进行更新改造。

提升类改造主要是完善社区养老、托幼、医疗、家政、商业设施以及智慧社区等设施。

据了解，政府相关部门已经开始通过选择试点项目，将城镇老旧小区改造与“美好环境与幸福生活共同缔造”工作相结合，形成可复制可推广的经验，“以点带面”推进全省老旧小区改造。

目前云岩区共有7个“老旧小区”纳入改造范围：

通衢街2号楼，工期90天（日历天）。改造总面积约4700㎡，建筑6栋，建筑总面积约4429.5㎡，建筑6栋，建筑总面积约18432㎡，涉及居民428户。

富水北路37号，项目投资工期90天（日历天）。改造总面积约5000㎡，建筑4栋，建筑总面积约17170㎡，涉及居民206户。

电信小区项目位于贵阳市云岩区电信小区半边街34-36号，工期90天（日历天）。改造总面积约3165㎡，建筑3栋，建筑总面积约10310㎡，涉及居民118户。

府苑小区，项目位于贵阳市云岩区府苑小区盐务街168-176号、市北路64、66号。工期（日历天）90天。改造总面积约12000㎡，建筑10栋，建筑总面积约37942㎡，涉及居民491户。

扁井小区项目位于贵阳市云岩区扁井小区扁井巷1-9号，工期（日历天）90天。改造总面积约3400㎡，建筑9栋，建筑总面积约26285㎡，涉及居民339户。

贵信花园项目位于贵阳市云岩区贵信花园（宅吉路58号），工期90天（日历天）。改造总面积约10300㎡，建筑8栋，建筑总面积约20431.58㎡，涉及居民231户。

平安小区项目位于贵阳市云岩区平安小区半边街204号，工期90天（日历天）。改造总面积约4700㎡，建筑6栋，建筑总面积约15884.4㎡，涉及居民248户。

改造内容主要包括小区内：老旧建筑改造工程（屋面防水、楼道修缮及部分立面整治）、道路及地面改造工程、雨污管网改造工程、安防整治工程、通讯及电力线网改造工程、照明整治工程、公共设施改造工程、绿化改造工程以及其他附属设施建设。

6月16日，据贵阳市公共资源交易中心公示，南明区油榨社区九架炉巷老旧小区、兴关社区贵棉小区老旧小区、次南巷1、2、3号老旧小区拟进行配套基础设施改造，涉及建筑面积23.2万平米。

“九架炉巷项目”位于南明区解放路与市南路交叉口西侧，拟对小区配套基础设施进行改造，涉及建筑面积1.5万平米。

“贵棉小区项目”位于南明区解放路与兴关路交叉口西北角，拟对小区配套基础设施进行改造，涉及建筑面积21万平米。

次南巷1、2、3号老旧小区位于南明区花溪大道北段与瑞金南路之间的金地苑社区，拟对小区配套基础设施进行改造，涉及建筑面积7000平米。

据了解，上述三个项目建设内容包括：道路工程、管网工程、化粪池改造、绿化和公共管理工程、屋面防水改造、墙面修复、楼梯栏杆修复、楼梯踏步修复、单元门改造、主体附着强弱电线路梳理及安防监控设施等。

不远的未来 满满的幸福感

6月5日上午，贵州省住房和城乡建设厅党组成员、副厅长陈维明做客由贵州省人民政府网、当代先锋网和天眼新闻客户端联合打造的贵州省人民政府网“在线访谈”栏目，介绍贵州老旧小区改造的相关工作情况并回答网友提问。

“老旧小区改造是党中央国务院部署的一项重大惠民工程。”陈维明在访谈中表示，当前，城市发展已经由规模扩张进入到增量与提质并存的时代。城市发展是一个历史的过程，在新城区不断更迭扩大的同时，老城区特别是老旧小区却因为基础设施的不完善和服务设施的缺失成为了老城居民的痛点。但我们在城市更新的过程中，不能简单一拆了之，一方面是老城区的不少建筑还处在安全使用的寿命周期内，另一方面是因为有的建筑已经成为城市历史文化记忆的重要载体，“老旧小区改造被提上重要议事日程，将让城市通过新陈代谢进一步焕发活力”。

房地产专栏作家陈怡表示，“老旧小区”的改造，在提升外在形象和居住质量的同时，会带动“老旧小区”住宅估值的提升。

在陈怡看来，“老旧小区”大都位于地段繁华、交通方便，小区周边生活配套齐全、优质教育资源聚集。这些“先天优势”是很多新建楼盘无法比肩的。经过水、电、煤气改造，加装电梯、建设停车场、增加绿化和活动空间后，“老旧小区”的必将焕发活力，特别是拥有优质教育资源和医疗资源的二手房。

那老旧小区改造会不会带走一部分人群，从而对新房市场造成冲击呢？对此，陈怡认为冲击不会很大，因为这类存量住房的数量较小，出售的房屋数量更少，此外，目前贵阳房地产市场的新房建设标准一般都较高，“老旧小区”即使经过改造，但环境上还是很难与新房竞争。

毫无疑问的是，“老旧小区”的改造，对于居民提升居住品质，提升幸福感有着巨大作用。

一座座老旧小区的提升，带来的不仅仅是居住环境的改善，还有城市发展。老旧小区改造作为一项重大民生工程，是让基层群众体会到幸福感的社会基层治理工程，更是体现政府治理能力的重大工程。

在国家棚户区改造政策渐趋收紧的大背景下，通过改造让老旧小区“旧貌换新颜”，在改善群众居住环境、平抑城市房价、稳投资和稳就业、提升城市基层治理水平等方面具有重要意义，是顺民意、得民心的重大民生工程，也是城市发展的重要载体。

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改造资金从何来

“居民出一点、社会支持一点、财政补助一点”

贵州省住房和城乡建设厅党组成员、副厅长陈维明在访谈中时表示，目前，老旧小区改造大部分都以政府补贴为主，财政资金重点是支持基本类改造项目的，对于提升类和完善类的改造资金，就需要社会、企业及居民积极参与进来。

从政策层面，我国已在探索将PPP模式引入老旧小区建设，将会在资金、技术、管理等方面给予大力支持。从实践层面，重点是要建立政府与居民、社会力量合理共担改造资金的机制，按照“业主主体、社区主导、政府引领、各方支持”的方式统筹推进，采取“居民出一点、社会支持一点、财政补助一点”等多渠道筹集改造资金。居民应该主动参与改造全程，适当出资改造自己的家园，实现共谋共建共管共评共享。比如加装电梯这类项目，居民如果不出资的话，这项工作就很难做。

资金筹措是改造老旧小区的难点。

据了解，自去年开展城镇老旧小区改造工作以来，中央财政每年都对这项工作进行了补助，2019年国家共向贵州省下达了15.9亿元资金用于城镇老旧小区改造。2020年国家已向贵州省下达3.2亿元资金用于城镇老旧小区改造，后续还会安排相应资金。但是贵州去年和今年改造项目的预算总投资约为58亿元，国家补助的资金大约20亿元，还存在较大的资金缺口。

陈维明表示，由于资金缺口较大，我们也鼓励社会资本和社会力量参与改造运营，帮助完善社区公共服务供给，以服务设施长期运营收入作为盈利点。如产权单位和水、电、气、信等专营单位可以通过出物出资等各种方式支持改造工作，金融机构可以为改造项目提供融资等金融服务。

       来源：贵阳晚报