楼市的苦日子真的要来了

2019年的中国楼市“金九银十”已经过半，这本是一年中房产销售的黄金期，但今年，各类城市、各种媒体关于房产销售异常火爆的新闻报道少的可怜，好像房地产开发商们都不舍得花钱再雇写手打软广告了。

虽然，碧桂园、万科等大型房企在9月的促销中，实现了刷新单月销售历史记录的好成绩，但实际上却是大力度打折促销的结果。某房企，9月房产销售额高达831.1亿元，创下单月合约销售历史最高纪录，但房产销售的均价也创下了近年来的最低，9月为10054.44元/平米，部分楼盘甚至打出了7.5折的优惠。

有机构统计数据显示，今年1——9月，一二线主要大城市的整体房产成交量（新房和二手房合计），均出现不同程度的下滑，相对去年同期，平均减少5%——15%，其北京最为严重，减少高达43%。从价格上看，各大城市新房价格相对坚挺，而二手房价格则出现不同程度的小跌，但总体看，房价涨幅进一步放缓，个别城市房价滞涨和小幅回落的比例有明显增加。

部分二线城市和三四线城市的整体成交量保持稳中小升，特别是新房成交价格和成交量，一定程度上弥补了一二线大城市楼市低迷的市场成交缺口。但这些城市的二手房市场普遍都不乐观，成交量有明显萎缩，分化也在进一步加剧。

总结当前中国楼市特点是，整体交易量在小幅收缩，但因为新结构、大面积、好位置的房产交易量是相对增加的，因此造成了一种房价稳中小涨，成交金额和面积保持小幅增加的统计假象。实际上，中国当前的房产交易已经逐渐成为相对富裕人群内部的互相倒卖，以改善性需求为主，真正的刚需族购房群体，即初次购房者是在大量减少的。

与此同时，在“住房不炒”的大方针指引下，房地产企业融资依然困难，融资成本偏高，很多房企不得不以极高的利息在海外发债融资，普遍的发债利率水平在10%以上，这在当前全球超低利率的大环境下，显然是被动和无奈之举。而在国内，房贷利率水平并没有随着实际利率水平的下跌而走低，9月，全国首套房贷款的平均利率为5.51%，二套房贷款的平均利率为5.83%，均有不同程度的上涨。这也反映出银行等主要金融放贷机构，对购房贷款的风险溢价有所增加。

这近一步证明了中国楼市的整体运行风险，即房价和成交量双双回落的风险。我认为楼市的苦日子真的来了，一二线城市会首当其冲，但预计整体的降价幅度不会太大，而是会出现长期的价格停滞和交易冷清。

三四线城市会很麻烦，楼市整体的发展运行会出现严重分化。以东北的三四线城市为例，因为本来就房价不高，加上城市化进程还在继续，农村人口还有进城的潜力，所以相对要好一些，房价会保持相对稳定。但很多中东部和南方的一些三四线，以及省会和大城市周边的卫星城就麻烦了，平均房价飙升到一万五以上，很多四五线的县级城市甚至能接近一万，我认为这些城市是要经历较大幅度调整的，很有可能会跌去一半的价格。

然而，中国楼市真正的最大风险是无人接盘，变现困难。如黑龙江鹤岗市这种5万块钱就能买一套房的例子，很可能会在那些位置偏僻，交通不便，人口逐年减少的县城里大面积的出现。而在二三线城市中，那些面积较小，房屋结构不合理，远离城市中心，配套设施不完善的房子，也可能会遭遇白菜价的贱卖。

来源：凤凰网房产